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购房人不履行合同约定义务承担100万元定金违约责任
发布时间: 2014-12-24  被浏览次数: 4125  文章来源:广翼所赖新刚 王军
   〔案情〕
   〔原告〕:天成公司
   〔被告〕:毛某
  2011年3月18日,原告天成公司(甲方)与被告毛某(乙方)签订《在建房屋转让合同》一份,约定:甲方将其自建房屋出售给乙方,该自建房屋座落市友好南路142号东侧,宗地号821-C,占地面积3484.69平方米,建筑面积3210.72平方米,目前该项目主体已完工,其它装修水、电、暖气、排水等尚未启动,属于在建工程;按房屋现状,双方确认总价款为900万元,除企业所得税由甲方承担以外,此转让项目所产生的应由甲方承担的全部税费(如营业税、交易费、契税、土地增值税等)均由乙方承担,乙方根据税务部门确定的金额及税务部门确定的时间,将税款交给甲方或者将完税凭证交给甲方,逾期缴纳费用所产生的滞纳金及罚款由乙方承担;合同签订生效后当日,乙方向甲方支付100万元作为定金,该定金条款的约定,受《中华人民共和国合同法》条款的调整,在土地过户资料经审核进件受理后,乙方一次性向甲方支付剩余房款800万元,甲方承诺六个月内办理好土地过户所需的报审资料,并向土地管理部门申报过户,甲方过户进件资料提前办理完毕,乙方按甲方通知提前支付余款,已付定金在乙方付总款时才冲抵房款;甲方于合同生效一周内将在建工程及施工工地交付乙方,若超过两周未交付,甲方向乙方承担赔偿责任,后续施工由乙方自行解决;甲方如不按合同约定的期限办妥土地过户进件手续的,每逾期一天按已支付房款总额千分之一计算向乙方承担违约金,逾期超过3个月时,乙方有权解除本合同。解约时定金双倍返还,甲方向乙方支付截止至解约当日的违约金,向乙方退还投入此项目的甲乙双方认可的乙方续建、装修及收尾工程的全部投入。乙方不履行本合同约定的期限支付房款时,每逾期一天按未付房款总额的千分之一计算向甲方承担违约金。逾期超过3个月时,甲方有权解除合同。解约时甲方已经收取的房款及乙方对在建项目的所有前期投入均归甲方所有。甲方将全部现有资料移交给乙方......。
  2011年3月21日,被告毛某给付原告定金100万元,原告将该在建房及所附资料等15份原件交付给了被告毛某。
  2011年6月17日,友好北路税务所出具函件一份,写明:“根据天成公司与毛某2011年3月18日签订的在建工程转让合同,由于税法规定在办理土地过户资料前必须清算所有应缴纳的税款。所以天成公司应于2011年6月22日前先缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税合计为1228500元,此税款缴纳完毕后,再进行土地增值税的清算工作。”同年6月20日,原告以公证送达方式向被告毛某送达了该函件。
  2011年9月7日,原告向被告邮寄送达通知书一份,通知书内容为:毛某,我公司在2011年3月18日与你订立的《在建房屋转让合同》,我公司按照双方订立的合同第三条约定,向土地管理部门申请办理土地过户手续,按照土地管理部门的要求,需要提供相应的完税凭证、费用交纳等资料,该项目转让的税款缴纳通知已在2011年6月20日送达你方,但至今未收到你方完税凭证,请你向我方提供办理该项目转让过户所需契税、营业税等完税凭证及相关缴费单据,或者将税金费用付给我公司,由我公司代为办理,以便我方按期办理过户手续。
  2011年11月30日,原告再次以公证送达方式通知被告毛某“于2011年12月9日前履行相应合同义务,否则视为拒绝履行合同义务,履行期届满次日即依法解除合同,同时追究相应违约责任。”同日,被告毛某给原告回函,答复:“关于天成公司位于友好南路142号房屋土地证过户事宜,按照土地管理部门的要求需要提供相关文件,在土地交易中心受理后,方可办理相关税费交纳,时至今日,毛某未收到该房屋土地证原件和复印件,因此办理土地过户没有任何依据,原因是天成公司从未提供上述证件,皮之不存、毛之焉附,后续所有工作无法进行,责任一目了然。我同贵单位2011年3月签订的在建工程转让合同中约定,6个月后(2011年9月)应办理土地过户手续,时至今日,我从未收到贵单位任何办理土地证的文件、信息。我现在正式通知贵单位,在2011年12月9日前,双方派员到土地局办理土地证过户手续,各自履行相应义务,特此回函。”
  2012年3月1日,原告再次以公证方式电活与被告毛某联系合同履行事宜并送达通知函一份,通知函内容为“毛某,.....现郑重函告,你方目前行为已经违反合同法,违反合同条款约定,严重的损害了我公司的合法权益,同时也已经造成严重的经济损失,在此最后一次函告你方,如果你方愿意恢复合作履行合同,并严格履行合同规定义务,那么最迟在2012年3月11日前,你方必须履行相应合同义务。否则超过此期限后,即为你方彻底拒绝履行合同义务,严重违约拒不履行合同,我公司即按解除合同,同时追究你方相应违约责任情形处理此事,请你立即予以答复。”
  因被告毛某未履行合同约定的缴纳税费义务,原告遂诉至法院。
  原告天成公司诉称:2011年3月18日,原、被告双方签订《在建房屋转让合同》一份,约定由原告将位于友好南路142号东侧,占地面积3484.69平方米,建筑面积3210.72平方米的在建房屋转让于被告毛某,转让费900万元,转让房屋所产生的税款均由被告承担,被告支付100万元作为定金,同时约定余款800万元在土地过户资料审核进件受理后,被告向原告一次性支付。合同签订后,原告积极履行合同向土地管理部门申请办理过户手续,但被告拒不按合同约定将税款或完税凭证交付给原告以办理相应手续。因被告不缴纳税款,继而也不给原告支付剩余800万元款项。自2011年6月起原告多次催促被告履行合同,否则将解除合同,但被告均置之不理,由于被告的违约行为导致合同不能继续履行,原告已通知被告解除合同,被告未提出异议,故诉请法院判令确认解除原、被告《在建房屋转让合同》、不予返还被告定金100万元、被告立即交还房屋及房屋资料并承担本案诉讼费。
  被告毛某辩称,双方签订合同后,是原告不履行过户义务,不配合提供过户所需的土地证等资料,因土地交易中心受理过户资料后方可进行税费缴纳,故税款未缴纳的责任在原告,我方不存在违约;原告无法定的解除合同事由,故不同意解除原、被告之间房屋转让合同,双方应继续履行,原告的诉讼请求应予驳回。
  2012年6月7日,一审法院判决,一、确认原告天成公司与被告毛某2011年3月18日签订的《在建房屋转让合同》解除。二、原告天成公司收取被告毛某给付的定金100万元不予返还。三、被告毛某返还原告天成公司在建房屋及附随件资料原件15份。
  被告毛某不服一审判决提起上诉,2012年8月28日毛某以与天成公司庭外调解为由提出撤诉,二审法院依法裁定准许,至此一审判决发生法律效力。
  〔评析〕
  本案中,原被告之间签订的《在建房屋转让合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。在合同履行过程中,涉及在办理土地过户资料审核关进件时是先交缴纳税费还是受理过户资料才交税费之争议,其实质是履行合同义务的顺序,这是本案的核心争议。
  一、本案缴纳税费有无顺序问题。原被告双方签订的合同明确约定,除企业所得税由原告承担以外,此项转让项目所产生的应由原告承担的全部税费即营业税、交易费、契税、土地增值税等均由被告承担,也就是说被告应承担涉案争议税费的缴纳,这是被告按合同约定的义务。对涉案的税费有无顺序,被告抗辩是在土地交易中心受理过户资料后方可进行税费缴纳。根据土地管理部门要求,申请办理土地过户手续,需要提供相应的完税凭证、费用交纳等资料。本案合同约定为被告根据税务部门确定的金额及税务部门确定的时间缴纳,这就明确了被告缴纳税费的金额和时间是根据税务部门的决定。当年6月17日,税务所出具函件载明,由于税法规定在办理土地过户资料前必须清算所有应缴纳的税款。所以天成公司应于2011年6月22日前缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税合计为1228500元,此税款缴纳完毕后,再进行土地增值税的清算工作。在这里就有了合同履行顺序,即应由被告先缴纳税费,其后原告持被告缴纳税费的凭据申请办理土地过户手续。被告的抗辩不符合合同的约定,其主张先办过户手续后缴税费也不符合土地管理部门和税务部门的规定,属无理狡辩。
  二、被告承担100万元定金违约责任的事实客观存在。本案中,依据合同约定,被告应承担该转让项目所产生的应由原告承担的相关税费,并应根据税务部门确定的金额及时间将税款交给原告或将完税凭证交给原告,这为被告的主要义务。被告在收到原告送达的税务部门函件后,未按约定将税款或完税凭证交给原告,被告在原告多次催告长达数月的期限内仍未履行,直接导致原告无法办理土地过户手续,被告违约的事实存在。在涉案合同无法继续履行时,原告依合同约定亦可以行使单方解除合同权利。原告单方提出解除合同的,被告照样应该承担违约责任。一审法院认为,被告毛某辩称是原告不配合提供土地过户的相关资料、税款未缴纳的责任在原告的意见,无证据证实,且税务部门的函件中已明确说明在办理土地资料前必须清算所有应缴纳的税款,故被告毛某该意见,本院不予采信。被告毛某提交的2011年12月6月、2012年3月1日的回函因无证据证实已向原告送达,故二份函件仅属被告单方意见,不具有证据效力,本院不予确认。即法院确认了被告存在违约行为,关键是如何确定被告承担违约责任的范围。在本案中,原告主张100万元定金不予返还,即要求被告承担100万元定金责任。根据《合同法》第一百一十五条规定和合同约定,被告不履行合同义务的,原告不予返还定金,被告亦无权要求返还定金,一审法院支持原告的诉讼请求合法合理。
  三、原告单方解除合同的效力。在被告不履行合同义务的情况下,原告多次催告其履行,由公证书等多份证据证明催告的事实。《合同法》第六十七条规定了先履行一方未履行义务的,后履行一方有权拒绝履行。其第九十四条第(三)项规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的可以解除合同。原告在第一次催告后于2012年3月1日再次催告被告履行合同义务,在宽限期3月11日后即解除合同,给了被告的又一次机会,但被告仍置之不理,原告单方解除合同的通知便开始生效,即原被告双方的合同即被解除。原告在诉状中的诉讼请求不是要求解除合同,而是要求确认合同已解除。这是从法律上,对已解除合同进行的确认或认可,而不是对已解除的合同再由法院进行解除,法院依法不应对已解除合同再进行解除。请求法院解除合同是对进行解除的合同之解除,其与确认合同已解除是两个不同概念,一审法院判决确认涉案合同已解除是正确的。
 
 
 
   
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