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妻子单方出卖共有的房屋行为无效
发布时间: 2014-07-21  被浏览次数: 4497  文章来源:赖新刚 王军
〔案情〕
  〔原告(反诉被告)〕:田某
  〔被告(反诉原告)〕:张某
  〔第三人〕:王某
  1985年1月7日,张某与王某登记结婚。2007年6月,在张某与王某婚姻关系存续期间,购买了风尚翠苑小区601室房屋,产权登记在张某名下。2010年9月30日,张某与田某签订了房屋买卖合同。合同约定,张某将风尚翠苑小区601室房屋出售给田某,房屋总价款53万元(过户费用由田某负担),田某先向张某支付3万元定金,余款在被告拿到房产证,并腾出房屋后支付,如有违约承担15万元的违约金。协议签订后,田某依约向张某支付定金3万元。2011年张某取得房屋产权证后,双方在履行合同过程中发生纠纷,田某诉至法院。审理中,张某提出了反诉,第三人王某提出了独立诉讼请求。另,本案在审理过程中,田某也表示其在与张某签订房屋买卖协议时,知道该房屋是张某与王某共同所有。
  原告(反诉被告)田某诉称:2010年9月30日,我与张某签订了房屋买卖合同。合同约定,张某将风尚翠苑小区601室房屋出售给我,房屋总价款53万元,我先向张某支付3万元定金,在张某拿到房产证,并腾出房屋后支付余款50万元,并办理过户手续。现张某已拿到房产证,但其不给我办理房产过户手续,故诉至法院,请求张某继续履行房屋买卖合同,将其风尚翠苑小区601室房屋过户至我名下,并承担本案诉讼费。
  被告(反诉原告)张某答辩反诉称:2010年9月30日,我与田某签订房屋买卖合同属实。但根据合同约定,我在2011年2月将房屋腾空,2011年3月办理好房、地产证后,通知田某支付剩余购房款50万元。田某置之不理。2011年4月11日,我通过律师事务所向田某致函,要求其履行合同,但田某未予答复。无奈我通过律师事务所通知田某解除了合同,故请求驳回原告的诉讼请求,同时反诉要求解除与被告田某签订的房屋买卖合同,定金3万元不予退还,并由田某承担本案诉讼费。
  第三人王某诉称:我与张某在1985年结婚.。2007年6月我们共同购买了风尚翠苑小区601室房屋,属夫妻共同财产。现得知张某私自将上述房屋出售给田某,侵犯了我的合法权益,诉至法院要求确认田某与张某签订的房屋买卖合同无效。
  2011年8月6日,一审法院判决:一、确认田某与张某签订的房屋买卖协议无效。二、驳回田某要求继续履行合同,并办理产权证的诉讼请求。三、驳回张某要求解除合同,不予返还定金的反诉请求。
  原告田某不服一审判决,提起上诉,请求撤销原审判决第一、二项,依法改判被告张某继续履行房屋买卖合同将涉案房屋办理到田某名下的诉讼请求。
  2011年12月19日,在二审法院主持下,双方自愿达成调解协议:一、田某与张某签订的房屋买卖协议无效,就该协议再无其他争议。二、张某退还田某购房定金3万元。
  〔评析〕
  近年来,因房屋而导致的纠纷中,房屋买卖合同纠纷逐渐成为主要类型之一。这主要是因为房屋是人们生产、生活为必需品,具有不可或缺性,再加上房地产价值高以及中国人传统的购房、置地观念,这就使拥有自己的房地产成为很多人为之奋斗的目标。因此,房屋买卖是房地产市场中最主要、最经常发生的市场行为。对房地产市场的规范最重要的就是对房屋买卖行为的规范。由于实践中法律制度的缺位、社会诚信体系的缺失以及主体之间地位的失衡,引发房屋买卖合同纠纷经常发生。而在这些纠纷中相当一部分涉及到家事表见代理问题。当前,在我国的城市,一般的商品房均在几十万元甚至上百万元,夫或妻单方签订房屋买卖合同是否构成家事表见代理是极有争议的。本案的案情并不复杂,涉及以下法律问题:
  一.涉案房屋买卖合同是无效还是解除。共同共有最典型的形式就是夫妻共有。共同共有是指两个或两个以上的民事主体,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。在婚姻存续期间,夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权,并负有维护共同财产完整统一的权利和义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。本案位于风尚翠苑小区601室房屋系张某与王某在婚姻关系存续期间购买,属夫妻共同财产,对此事实没有争议。2010年张某擅自将该房屋出售给田某,侵犯了王某的合法权益。田某在购买该房屋时,明知该房屋是张某与王某的共有财产,但其未取得王某同意,便与张某签订买卖合同,不能适用善意所得。对于被告张某提出涉案买卖合同解除问题,虽提供了通过律师事务所发出的解除合同通知书以及在反诉中要求解除合同,但在法律上不能成立。因为,法律赋予了一方当事人的合同解除权,这是针对一般情况下而言,即前提是合同有效而不是无效。在合同存在无效的事实时,就不存在合同解除。合同解除只发生在合同有效的场合,根本不可能存在合同无效的场合。一审法院认定涉案房屋买卖合同无效,而不认定合同解除,无疑是符合法律规定,亦是正确的。
  二、本案中张某买卖房屋的行为是否构成家事表见代理。社会生活中,家事表见代理最多的现象是夫妻之间代理对方所为民事法律行为,此类法律行为的存在的基础是夫妻之间的日常家事代理权。日常家事代理权,指夫妻一方因日常家庭事务而与第三人交往时所为法律行为,视为夫妻共同的意思表示,共同承担责任。该制度的存在基础在于,社会经济的快速发展决定了交易的迅捷性,同时交易的稳定应当得到保护。在夫妻婚姻生活中,日常处理的事务甚多,不可能事事都由夫妻共同处理,必然产生夫妻相互代理的需要。房屋是一种不动产,与其他不动产一样具有较高价值;同时,房屋又是夫妻或全家人安身立命之所,因此,夫妻之间代理的范围应当局限于家庭日常生活相应的活动,是其家庭生活日常所必需并与其平时的生活水准相适应,所购买的商品或要求提供的服务,从性质上看是家庭生活所必需的,对包括房屋在内的重大处分不能包括在内,不产生相互代理的效果。夫或妻单方签订房屋买卖合同效力应在个案中认定。夫或妻均在场,由一方当事人签订房屋买卖合同的,应视为买卖合同有效。如夫或妻有一方持有相对人授权委托书的,签约一方签订的买卖合同有效。如夫或妻一方无相对人授权委托书而有结婚证、户口簿等证件,其签订买卖合同应按无效对待。常见的卖方其妻收受定金后,再主张房屋系夫妻共同共有财产,自已是单方处分,行为无效。夫或妻一方签订房屋买卖合同行为,如未经授权或追认,则对另一方当事人不发生法律效力。认定家事表见代理应注意,相对人在夫妻一方以对方名义或以双方名义为民事行为的场合,有义务审查其代理权。如未尽审查之责,自身已有过错,只能依《合同法》第四十八条规定,催告对方追认,而不能以“有理由”相信一方有权代理为由,要求按表见代理处理。在一般的表见代理中,相对人应承担证明表见代理成立的举证责任。在本案中,原告田某应承担表见代理的举证责任,在举证不能的情况下,以张某处理夫妻共同财产不能进行协商与常理不符的抗辩自然不能成立,也不能得到法律的支持。田某提出的日常生活中夫妻双方本身本身就具有一定的表见表现代理的效果,进而试图证明张某单方签订房屋买卖合同有效,其实质在于混洧了家事表见的概念和适用范围,亦是错误的。对田某抗辩的己经尽到谨慎注意义务,因无证据证明曾催王某追认,其辩解缺乏事实依据。一审法院不采信其田某的诸多抗辩理由,有充分的事实和法律依据。
  三、涉案房屋买卖合同无效后的处理。根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效后,已经取得的财产应当相互返还。一审法院认定涉案房屋买卖合同无效,并认为,田某要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持,张某反诉要求解除合同,并不予返还定金的请求也不予支持。故一审判决不予支持双方的诉讼请求符合法律规定,一审法院判决结果的正确性,也得到二审调解协议所载内容的印证。其第五十八条还规定,有过错方的一方,应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,原被告双方均存在过错,一审法院未认定其双方的损失及赔偿责任,二审调解协议也未对此明确便是佐证。
 
 
 
   
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