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商品房逾期交付引发纠纷原因及对策分析
发布时间: 2013-11-11  被浏览次数: 3307  文章来源:新疆惠和律师所 强军平

  【内容摘要】
  本文旨在通过分析房产企业商品房逾期交付引发群体性、集团性诉讼纠纷的原因,以探求企业应对之策,提升企业“管理风险,创造价值”的法律风险管理能力,实现房产企业和购房业主双赢,维护社会和谐稳定。
   关键词:逾期交付原因、对策分析  管理风险  创造价值   
  
  近年来随着我市房地产市场的蓬勃发展,因房产企业商品房逾期交付引发的,购房业主以房产企业为被告的商品房买卖合同纠纷群体性案件呈多发趋势。据笔者所知目前我市有六七起该类纠纷案件,该类纠纷案件涉及购房业主人数众多,争议金额低的有二三百万元,高的达一千万元以上。该类商品房逾期交付纠纷的发生不仅损害了购房业主的合法权益,也给各房产企业的稳健经营造成了困难。分析该类商品房逾期交付纠纷发生原因及对策,不仅有利于保护广大购房业主的合法权益,维护社会稳定。也有利于各房地产企业针对本企业存在的问题和法律风险点进行针对性整改,以提升企业法律风险管理能力,实现“管理风险,创造价值”的企业法律管理目标,促进企业稳健经营。
一、 商品房逾期交付问题引发群体性、集团纠纷原因分析:
  1、各房产企业普遍不重视企业法律风险管理,未建立企业法律风险管理体系,特别是各房产企业未建立起合同法律风险管理制度,绝大多数房产公司未成立公司法务部,没有房产建筑施工专业律师管理企业合同法律风险和企业其他法律风险。
  企业管理经历了四个阶段,即质量管理——利润管理——价值管理——风险管理。企业最为基本的两个问题是价值与风险。但是,我们的企业大都注重价值的追逐,忽视风险的管理,而企业所有的风险最终均表现为法律风险。事实上只有当风险被真正控制和管理了,价值才能够得以持续实现。有一句口号能够说明风险管理的重要性:“一个伟大的企业家,一定是一名风险管理大师,而不重视风险管理的企业家,则一定不会成为伟大的企业家。”但遗憾的是许多房产企业没有认识到企业法律风险管理必须提高到企业战略管理的高度,没有认识到企业法律风险管理的好坏直接关系到一个企业的核心竞争力和该企业的生死存亡。基于上述认识绝大部分房产企业没有企业法律风险管理的原则,没有企业法律风险管理的计划,没有企业法律风险管理的预算,对员工没有企业法律风险管理知识和技能的培训,更没有对企业法律风险管理的绩效考核与奖惩。
  2、各房产企业作为发包方在履行与承包方签订的建设施工合同工过程中,重视工程质量管理而忽视工程工期管理,是造成商品房逾期交付的另一原因。
  发包方规划变更、延期支付工程款、发包方指定分包商或直接分包会导致商品房工期延误,造成房产企业商品房逾期交付。但许多情况下房产企业商品房逾期交付是工程承包方造成。分析工程承包方导致工程工期延误的原因有:因承包人未进行相应施工组织安排导致的开工延误;因承包方施工组织不当出现窝工或停工待料造成的工期延误;因承包方工程质量缺陷、不符合技术要求、标准规范导致返工修复或拆除重建的工期延误;因承包方资源配置不足,包括但不限于劳动力不足,机械设备不足不配套,技术力量薄弱,管理水平低,缺乏流动资金等造成的工期延误;因承包人怠于执行或拒不执行工程师指令而造成的工期延误;因承包人破产或严重违约不得不终止合同造成的工期延误;因承包方未及时补充设备、机械、材料、人员等导致的工期延误;因承包人未尽管理义务或未安全施工(如安全事故造成工人工亡)造成的工期延误;因工程暂停或交付前承包人未尽保护义务造成的工期延误;因承包人雇佣的分包商或供应商引起的工期延误;因承包方违法转包、违法分包失控造成的工期延误;因发生不可抗力事件承包人没有采取适当措施避免或减少损失造成的工期延误。但遗憾的是,少有房产企业对上述原因导致的商品房逾期交付向承包方提起工期延误索赔。原因有二,一是有些房地产开发项目的发包方房产企业和承包方建筑施工企业的控股股东属同一利益主体;二是发包方在建设工程合同履行过程中工程工期管理控制不到位,没有注意搜集、保存承包方造成工期延误的有利、有效证据。
  3、房产企业与购房业主签订的《商品房买卖合同》中逾期交房合同条款内容设置缺陷,导致商品房逾期交付后按该《商品房买卖合同》约定须向购房业主支付高额逾期交房违约金。
  许多房产企业比较自信,认为其能在某年某月某日向购房业主交付商品房,就在与购房业主签订的《商品房买卖合同》逾期交房合同条款中约定一个比较高的逾期交房违约金,没有考虑到一旦出现逾期交房所导致的必须向购房业主支付巨额逾期交房违约金的法律风险。如果房产企业在与购房业主签订《商品房买卖合同》前,请专业人员审查修改《商品房买卖合同》,从一定程度上是可以避免该逾期交房法律风险的。
   4、商品房逾期交付纠纷发生后,房产企业应对失误。
   当一个问题和矛盾出现的时候,应想办法解决,而不是回避和推脱。商品房逾期交付纠纷发生后做的好的房产企业以诚挚的态度取得购房业主的谅解,结果就是双方在互谅互让的基础上达成和解协议,从房产企业角度减少了经济损失,从购房业主角度及时获得了赔偿。但也有一些房产企业应对失当,徘徊在非诉和解与诉讼仲裁法律途径解决的边缘,以回避和拖延的态度应付购房业主,解决纠纷的方案时而和解解时而诉讼解决,结果错失纠纷解决时机。而纠纷到了庭审阶段不积极组织有力抗辩任由损失扩大,也不积极配合法院进行调解,法院判决或调解生效后更不积极履行法院生效法律文书确定的付款义务。
   二、解决商品房逾期纠纷对策分析
  (一)从预防层面分析:
  1、转变观念,培训先行。
  建议各房产企业根据新颁布的国标GBT27914-2011《企业法律风险管理标准指南》,结合本企业实际情况和出现问题进行有针对性的企业合同法律风险管理和企业法律风险管理知识和技能培训。
  2、先建立合同法律风险管理制度,条件成熟时建立企业法律风险管理体系。
  建议各房产企业根据本企业实际情况结合国标《企业法律风险管理标准指南》,建立本企业法律风险管理体系和合同法律风险管理制度,成立企业法务部,聘请房产建筑施工专业律师管理企业合同法律风险,及时发现合同履行中的问题和法律风险,及时应对处理。只要企业做好合同法律风险管理,就能在一定程度上管理该企业所面临的大部分法法律风险。
  3、加强工程建设施工合同履行监管。
  房产公司作为发包方在履行与承包方签订的建设施工合同工过程中,应加强工程质量管理和工期管理,提高建设工程履行管理能力建设,注意搜集对发包方有利的证据材料,做好承包方逾期交付工程索赔准备工作。
  4、合同文本标准化并适时持续更新。
  聘请专业人员对房产企业常用合同及与购房者签订的《商品房买卖合同》进行合同文本条款内容的更新再造,对已发生合同纠纷中存在的普遍问题对合同条款进行整改,形成新的标准化合同文本。企业要认识到即使是标准化的合同文本也应适时对合同文本条款进行更新。企业还应认识到发现合同法律风险点,及时制定应对措施、及时实施法律风险点管理应对措施并持续改进是一个连续性的持续精进的过程。
   (二)从纠纷发生后应对措施分析
   1、息诉解纷,尽量和解。
   房产企业应及时以诚挚的态度取得购房业主的谅解,在互谅互让的基础上达成书面和解协议,并尽快履行和解协议约定付款义务;
   2、积极应对,针对性抗辩。
   在商品房逾期交付纠纷诉讼和仲裁阶段,对该纠纷有可能引发的突发性、群体性事件应有危机处理预案,应对要及时、得当。庭审中要充分根据合同约定展开有针对性的抗辩。
   3、条件允许,转移风险。
   房产企业在向购房者支付逾期交房违约金后,如商品房逾期交付因建筑承包方原因造成且证据充分,及时通过非诉讼或法律途径向建筑承包方进行工期损失索赔。
   综上,如果房产企业能做到以上七点,是能够实现“管理风险,创造价值”这一企业法律风险管理目标的。这样做的好处是购房业主的合法权益得到了很好的保障,消除了社会不稳定因素,促进了和谐社会建设,维护了社会稳定。同时房产企业支付给购房业主的逾期交房违约金损失,又通过合法合理的风险控制措施转移给了建筑承包方,实现了房产企业和购房业主的双赢。上述观点难免有不足之处,欢迎指正。本文如果能为商品房逾期交付纠纷的息诉解纷工作有所裨益、有所启发,笔者将深感欣慰。
  
  
   作者简介:
   强军平,执业律师、注册企业风险管理师(CERM),新疆惠和律师事务所合伙人,律所公司法律事务和风险管理主任。
注释:
  1、风险:根据ISO/IEC Risk-Guide 73(2009)的定义:风险是不确定性对目标的影响。
  2、企业法律风险:根据GBT27914-2011 《企业法律风险管理指南》定义,企业法律风险是基于法律规定或者合同约定,由于企业外部环境及其变化,或者企业及其利益相关者的作为或者不作为导致的不确定性,对企业实现目标的影响。

 
 
 
   
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